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Biens exceptionnels : décotes pour grande surface et pour charges financières

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Biens exceptionnels : décotes pour grande surface et pour charges financières

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15/05/2018
Dernière mise à jour : 15/05/2018
Daniel FAUCHER
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À la suite d’un contrôle fiscal, l’Administration juge insuffisante la valeur déclarée par des redevables de l’ISF pour un bien d’exception situé sur la commune de Bidart dans le pays basque. Le bien en cause est une propriété d'une superficie totale de plus de 31 hectares comportant notamment un palais construit au 19e siècle, une piscine de 200 m², des terrasses avec escaliers descendant vers la plage et une pinède de plus de 20 ha. Alors qu’il avait été évalué par les redevables à 2 200 000 € pour les années 2008 à 2010, le service considère que sa valeur est de 4 480 000 €.

Faute de biens comparables, ce dont il ne rapportait pas la preuve, le service des impôts a écarté la méthode par comparaison et eu recours à une méthode analytique. Ainsi, il a décomposé la propriété en trois éléments, le château, la conciergerie et le parc, pour permettre la comparaison avec des biens semblables sur le marché immobilier pour chacun de ces éléments. Il a ensuite appliqué un abattement de 30 % pour grande superficie, outre une décote supplémentaire de 10 % afin de tenir compte de l'importance des charges financières générées par ce bien.

Cependant les redevables faisaient état d’informations tirées d'un site Internet, www.bellesdemeures.com, démontrant l'existence à la vente dans la région Nouvelle-Aquitaine de 26 châteaux en Charente-Maritime, de plusieurs en Gironde (49), ainsi que d’un article du nouvel économiste faisant mention d'environ 400 châteaux vendus chaque année en France, démontrant ainsi l'existence d'un marché d'ensembles immobiliers exceptionnels et atypiques, tels que le leur.

De son côté, le service des impôts ne donnait aucune information sur ses recherches de termes de comparaison, en indiquant notamment dans quel périmètre elles avaient été réalisées (commune de Bidart et/ou communes limitrophes ; département des Pyrénées-Atlantiques ; région Aquitaine) alors qu’il a libre accès au fichier immobilier permettant une large recherche de termes de comparaison pertinents.

La cour d’appel estime en conséquence que, ne rapportant pas la preuve de son impossibilité de déterminer la valeur vénale réelle de l’ensemble immobilier par la méthode de l'évaluation par comparaison, en raison de l'absence de marché de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit, le rehaussement de valeur doit être annulé.

Pour un bien exceptionnel, l’espace de comparaison doit être étendu à l’ensemble du territoire français parmi les mutations qui sont intervenues dans les deux ou trois ans par rapport au fait générateur de l’impôt.