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Droit de préemption des locataires : non-conformité partielle à la Constitution

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Droit de préemption des locataires : non-conformité partielle à la Constitution

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10/01/2018
Dernière mise à jour : 11/01/2018
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Par une décision du 9 janvier 2018, le Conseil Constitutionnel se prononce sur la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, qui institue un droit de préemption au bénéfice des locataires et occupants de bonne foi des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte faisant l'objet d'une première vente après la division de l'immeuble. Le Conseil constitutionnel déclare l’article partiellement conforme à la Constitution.

• Tout d'abord, les quatre premiers alinéas du paragraphe I et la deuxième phrase du paragraphe III de l'article 10, sont déclarés conformes à la Constitution. En effet, en instaurant ce droit de préemption, le législateur a entendu protéger le locataire ou l'occupant de bonne foi du risque de se voir signifier leur congé à l'échéance du bail ou à l'expiration du titre d'occupation par le nouvel acquéreur de l'immeuble, à la suite d'une opération spéculative, facilitée par la division de l'immeuble. L'exercice de ce droit de préemption leur permet ainsi de se maintenir dans les lieux. Ce faisant, le législateur a poursuivi un objectif d'intérêt général. De plus, le législateur a prévu que le droit de préemption s'exerce seulement dans un délai de 2 mois après la notification de l'offre de vente et au prix notifié par le propriétaire. En outre, le droit de préemption ne s'applique ni à la vente d'un bâtiment entier, ni à celle intervenant entre parents ou alliés jusqu'au 4e degré inclus, ni à celle relative à certains immeubles à destination de logement social. Eu égard aux garanties ainsi prévues, et sous réserve que compte tenu de l'objectif ainsi poursuivi, la protection apportée par le législateur ne saurait, sans méconnaître le droit de propriété, bénéficier à un locataire ou à un occupant de bonne foi dont le bail ou l'occupation sont postérieurs à la division ou la subdivision de l'immeuble, le droit de préemption reconnu au locataire ou à l'occupant de bonne foi par les dispositions contestées ne porte pas au droit de propriété une atteinte disproportionnée à l'objectif poursuivi. Sous cette réserve, le grief tiré de la méconnaissance du droit de propriété doit donc être écarté. 

• En revanche, les deux derniers alinéas du paragraphe I de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, sont contraires à la Constitution.  En effet, ces dispositions contestées portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété. D'une part, le législateur n'a pas restreint l'usage que la commune est susceptible de faire du bien ainsi acquis. En particulier, il n'a imposé à la commune aucune obligation d'y maintenir le locataire ou l'occupant de bonne foi à l'échéance du bail ou à l'expiration du titre d'occupation. D'autre part, le dernier alinéa du paragraphe I de l'article 10 prévoit qu'à défaut d'accord amiable, le prix de vente est fixé par le juge de l'expropriation et que le propriétaire ne peut reprendre la libre disposition de son bien, en l'absence de paiement, qu'à l'échéance d'un délai de 6 mois après la décision de la commune d'acquérir ce bien au prix demandé, la décision définitive de la juridiction de l'expropriation ou la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. 

• Par ailleurs, la vente consécutive à une transmission, à titre gratuit entre parents, se distingue de la vente directe à un parent en ce qu'une cession à titre gratuit ne peut faire l'objet d'un droit de préemption. La différence de traitement entre ces deux opérations repose donc sur une différence de situation et elle est en rapport avec l'objet de la loi. Par conséquent, le grief tiré de la méconnaissance du principe d'égalité devant la loi doit être écarté. 

 

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