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Étude géotechnique et construction d’une maison individuelle #MAJ

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Étude géotechnique et construction d’une maison individuelle #MAJ

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26/11/2019
Dernière mise à jour : 04/12/2019
Vivien ZALEWSKI-SICARD
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À compter du 1er janvier 2020 et en application de la loi Élan (CCH, art. L. 112-21 et L. 112-24 créés par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 88), il faudra que :

– en cas de vente d'un terrain non bâti constructible situé dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols dès lors que le terrain se situe dans une zone où les dispositions d'urbanisme permettent la réalisation de maisons individuelles, le vendeur fournisse une étude géotechnique préalable, dont la définition est précisée à l’article R. 112-6 du CCH. Cette étude doit être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ou, en cas de vente publique, au cahier des charges (CCH, art. L. 112-21) ;

– en cas de vente d’un terrain sur lequel a été bâti une maison individuelle, lorsque la réalisation d'études géotechniques sont obligatoires, que celles-ci soient annexées à la promesse de vente ou, à défaut de promesse à l'acte authentique de vente ou, en cas de vente publique, au cahier des charges (sur ces textes : G. Durand-Pasquier, Loi Élan : incidences sur les contrats de vente d'immeubles existants et à construire : JCP N 2018, n° 51-52, 1370. – V. Zalewski-Sicard, L'étude géotechnique préalable et l'article 19 ter du projet de loi Élan : Constr.-Urb. 2018, alerte 35).

Un premier décret est paru le 23 mai 2019 (D. n° 2019-496, 22 mai 2019. – V. Zalewski-Sicard, Études géotechniques et actes de vente : JCP N 2019, n° 22-23, act. 506). Un second décret était attendu.

En effet, l’article L. 112-23 du CCH traite de l’hypothèse où est conclu un contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements. Lorsque l’étude géotechnique préalable indique la présence de risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, cet article distingue deux possibilités, ouvertes au constructeur lors de la réalisation des travaux :

– soit suivre les recommandations de l’étude géotechnique de conception ;

– soit respecter les techniques particulières de construction devant être définies par voie réglementaire.

Ce sont ces techniques particulières de construction qui sont précisées dans le décret du 25 novembre 2019. Est ainsi créée une nouvelle sous-section au sein du CCH comprenant un seul article, l’article R. 112-10. Ledit article précise les trois objectifs à atteindre, sachant que les techniques de construction devant être mises en œuvre seront définies par voie d’un arrêté à venir :

– limiter les déformations de l'ouvrage sous l'effet des mouvements différentiels du terrain tant par la conception et la mise en œuvre des éléments de structure et de fondation que par le choix des matériaux de construction ;

– limiter les variations de teneur en eau du terrain à proximité de l'ouvrage dues aux apports d'eaux pluviales et de ruissellement ainsi qu'à la végétation ;

– limiter les échanges thermiques entre l'ouvrage et le terrain adjacent.

• Il est à remarquer que le décret du 25 novembre 2019 ne prévoit ni contrôle, ni attestation, ni sanction permettant de s’assurer que soit les techniques de construction devant être mises en œuvre, soit les recommandations de l’étude géotechnique de conception ont bien été respectées lors de la réalisation des fondations. Il ne sera donc pas possible au vendeur d’une maison construite à la suite de la conclusion d’un contrat conclu à partir du 1er janvier 2020, de fournir une telle attestation.

Pour le notariat, ces nouvelles obligations pesant sur le vendeur, imposent, lors de la vente d'une maison individuelle, de vérifier la date de la conclusion du contrat ayant conduit à la construction de la maison. Si elle est postérieure au 31 décembre 2019, le vendeur devra fournir au minimum une étude géotechnique préalable, voire une étude géotechnique de conception lorsqu’une telle étude aura été réalisée. Au-delà de la déclaration du vendeur, l’analyse du contrat relatif à la construction de la maison permettra de déterminer si une étude géotechnique de conception a ou non été réalisée. Ce point est important dès lors que si une telle étude existe, elle doit obligatoirement être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente et en cas de vente publique, au cahier des charges (CCH, art. L. 112-24).

En conclusion, pour que l’ensemble de ce dispositif puisse entrer en vigueur, il manque encore :

– l’arrêté comportant la carte des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux (CCH, art. R. 112-5) ;

– un ou des arrêtés précisant le contenu de l’étude géotechnique préalable (CCH, art. R. 112-6) et de l’étude géotechnique de conception (CCH, art. R. 112-7) ;

– un arrêté définissant les techniques de construction permettant d’atteindre les objectifs visés au nouvel article R. 112-10 du CCH.