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Évaluation dans une ancienne proposition de rectification : opposable à l'Administration ?

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Évaluation dans une ancienne proposition de rectification : opposable à l'Administration ?

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05/12/2018
Dernière mise à jour : 05/12/2018
Daniel FAUCHER
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Dans un arrêt du 4 octobre 2018, la Cour d'appel de Douai juge que la valeur vénale des immeubles doit être déterminée par comparaison avec des cessions, en nombre suffisant, de biens intrinsèquement similaires. La production par l'administration de trois éléments de comparaison répond à cette exigence.

La valeur vénale retenue dans une ancienne proposition de rectification n'est pas opposable à l'Administration. Par proposition de rectification du 20 décembre 2013, le fisc procède au rehaussement des cotisations ISF de deux époux pour les années 2007 à 2013. Pour contester le rehaussement et justifier la valeur retenue, les redevables invoquent celle qui avait été retenue par l'Administration à la suite d'une proposition de rectification précédente, relative aux années 2002 à 2006.

La cour d'appel confirme le rehaussement, en décidant en jugeant que la valeur vénale retenue dans une ancienne proposition de rectification n'est pas opposable à l'administration :

- d'une part, il s'agit d'une évaluation, par nature susceptible d'évoluer, et non d'une prise de position de principe de l'administration opposable à celle-ci sur le fondement de l'article L. 80 A du Livre des procédures fiscales ;

- d'autre part, il ne peut être raisonnablement soutenu qu'un immeuble tel que celui des contribuables n'a pas changé de valeur en dix ans, étant observé que si ces derniers font état d'une crise financière et immobilière survenue en 2008 et d'une baisse générale du nombre de transactions et des prix à l'époque, ils ne démontrent ni la réalité de ce phénomène, ni, en tout état de cause, qu'il ait touché leur ville, ni encore qu'il ait perduré, alors qu'il est constant que le marché de l'immobilier a connu une forte hausse pendant la période considérée.

La solution est inédite mais logique. La valeur vénale d'un bien correspond au prix qui pourrait être obtenu de celui-ci par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant le 1erjanvier de chaque année d'exigibilité de l'ISF. La solution est transposable à l'IFI et aux droits de mutation à titre gratuit.