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La négociation aboutissant à une baisse de loyer dans les résidences voisines ne peut constituer une modification des facteurs locaux de commercialité

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La négociation aboutissant à une baisse de loyer dans les résidences voisines ne peut constituer une modification des facteurs locaux de commercialité

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29/10/2018
Dernière mise à jour : 29/10/2018
Christine QUÉMENT
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Les acquéreurs de lots de copropriété d’une résidence de tourisme située dans une station touristique ont consenti un bail commercial à une société. La société locataire notifie un mémoire en révision des loyers à chacun des propriétaires et saisi le juge des loyers commerciaux afin de fixer le loyer à la valeur locative en invoquant une modification matérielle de la commercialité.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 30 mai 2017, rejette leur demande. La cour de cassation rejette le pourvoi en précisant que la modification du loyer à la baisse en faveur d’entreprises concurrentes ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article L. 145-38 du Code de commerce. Elle approuve la cour d’appel d’avoir  retenu que le fait que quatre autres résidences de tourisme de la station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs était une décision de gestion, propre aux résidences concernées qui n’était pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence, par conséquent la société ne rapporte pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

Alors qu'il existe plusieurs hypothèses pour obtenir le déplafonnement du loyer lors du renouvellement, il n'existe qu'un seul motif en matière de révision : la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. En l’espèce, les résidentes concurrentes ont vu leur loyer baisser et elles ont pu proposer des prix inférieurs à leur clientèle et multiplier les tarifs promotionnels, obligeant ainsi la société à s’aligner sur les prix pratiqués dans la station. La société considérait qu’il s’agissait d’une modification au sens de l’article L. 145-38 du Code de commerce dans la mesure où les quatre établissements concurrents avaient fait faillite et que la reprise des fonds de commerce s’était fait à une valeur nulle conduisant à une baisse des loyers.  La société estimait que cela démontrait un environnement économique défavorable.

Or, l’article L. 145-38 exige une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité c’est-à-dire que la modification devrait donc porter sur des éléments concrets et existants de la commercialité. La jurisprudence n’a jamais considéré comme étant une modification matérielle de la commercialité l’arrivée de nouvelles enseignes (CA Paris, 24 nov. 2004, n° 02/09829 : JurisData n° 2004-263549 ; Loyers et copr. 2005, comm. 53) ou la baisse des prix des terrains, conséquence d'un arrêté préfectoral plaçant le terrain en zone rouge en raison de risques naturels prévisibles et rendant impossible toute extension de l'hôtel (CA Pau, 24 nov. 2009, n° 1788/09, 07/01243 : JurisData n° 2009-018194). Ainsi, la modification matérielle doit s'entendre de « la transformation d'un élément de la commercialité, et non son évolution, son augmentation ou sa régression » (J.-P. Blatter, Traité des baux commerciaux : Le Moniteur, 6e éd., 2018). Les preneurs doivent être vigilants lorsqu’ils demandent la révision du loyer, ils doivent démontrer qu’il y a eu une transformation matérielle de l’environnement comme par exemple une fermeture d’accès au métro entrainant la baisse de la fréquentation (CA Paris, 27 nov. 2002 : Gaz. Pal. 2003, somm. p. 1873).

Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle qu’en vertu de l’effet relatif des contrats, la négociation conduisant à la baisse des loyers dans les résidences voisines est une décision de gestion entre les parties d’une convention à laquelle le bailleur et la société preneuse sont tiers. Par conséquent, cette négociation est inopposable au bailleur et ne peut avoir d’effet entre le bailleur et la locataire.