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Pas d'abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale en SCI #MAJ

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Pas d'abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale en SCI #MAJ

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20/01/2020
Dernière mise à jour : 28/01/2020
Jean-Jacques LUBIN
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La décision était attendue et ne surprend qu'à demi. Parfois, le droit fiscal met en œuvre des mécanismes de neutralisation pour corriger les frottements fiscaux d'une structure juridique (par exemple, l'exonération de la cession de la résidence principale applicable tant en cas de détention directe qu'indirecte). Cependant, ces mécanismes correcteurs ne se fondent pas sur un principe général du droit fiscal et ne peuvent être invoqués en toutes circonstances. La toute récente décision du Conseil constitutionnel illustre le propos.

En vertu de l'ancien article 885 S, alinéa 2 du CGI, un abattement de 30 % était effectué, en matière d'ISF, sur la valeur vénale lorsque l'immeuble est occupé, au 1er janvier de l'année d'imposition, à titre de résidence principale par son propriétaire. L'administration fiscale précisait que « (…) sont exclus de ce dispositif les titres de sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier, alors même que l'immeuble détenu par le redevable constituerait sa résidence principale » (V. BOI-PAT-ISF-30-50-10, 5 août 2013, § 120).

Saisi le 17 octobre dernier de la question de la conformité de ces dispositions aux principes d'égalité devant la loi et devant les charges publiques (V. Cass. com., 17 oct. 2019, n° 19-14.256), le Conseil constitutionnel décide que la différence de traitement entre le redevable de l'impôt sur la fortune qui est propriétaire de sa résidence principale et celui qui la détient par le biais d'une SCI n'est pas contraire aux principes d'égalité devant la loi et devant les charges publiques. Les Sages rappellent que le principe d'égalité ne s'oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu'il déroge à l'égalité pour des raisons d'intérêt général, pourvu que, dans l'un et l'autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l'objet de la loi qui l'établit.

La Haute Juridiction indique avec justesse que la valeur des parts détenues au sein d'une société civile immobilière ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant. Elle peut donc faire l'objet de règles d'évaluation spécifiques. En effet, l'immobilier détenu en SCI présente des avantages certains en matière d'évaluation immobilière par rapport à une détention directe.

L'évaluation porte sur les parts sociales et recherche l'actif net réévalué (sous déduction du passif social). Viennent ensuite de nombreuses décotes ou abattements spécifiques à la structure sociétaire telles que la décote pour illiquidité, la décote pour indivision, la décote de minorité, etc. Rappelons que toutes ces décotes se cumulent. Tout n'est donc pas perdu pour le contribuable.

La solution est transposable à l'IFI.