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Pas de prise en compte des impositions latentes sur les immeubles appartenant à une SCI pour la détermination de la valeur de ses parts

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Pas de prise en compte des impositions latentes sur les immeubles appartenant à une SCI pour la détermination de la valeur de ses parts

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05/12/2018
Dernière mise à jour : 05/12/2018
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En 2010, l'administration fiscale notifie à deux époux une proposition de rectification de leur impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre des années 2007 à 2009, en raison d'une sous-estimation de parts des sociétés civiles immobilières (SCI) dont ils sont propriétaires. Après saisine de la commission départementale de conciliation, puis rejet de leur réclamation et mise en recouvrement des impositions éludées, assorties de pénalités de retard, ils saisissent le TGI aux fins de décharge.

L'arrêt d'appel (CA Colmar, 15 déc. 2016, n° 14/01889)rejette leur demande. La Cour de cassation approuve la cour d'appel : 

• la commission départementale de conciliation a estimé qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte les impositions latentes invoquées sur les immeubles appartenant aux SCI pour la détermination de la valeur des parts de celles-ci, dès lors d'abord qu'il ne s'agit pas d'un passif réel pour le détenteur de titres. Leur estimation par la méthode de la valeur de productivité exclue la prise en compte du passif, et l'avis émis par la commission procède d'un raisonnement précis et explicite, permettant au juge de l'impôt d'en vérifier la pertinence. Dès lors, la cour d'appel en a exactement déduit que la procédure suivie a été régulière ; 

• les époux n'ayant pas soutenu, dans leurs conclusions d'appel, que la valeur vénale des titres de sociétés non cotées doit être évaluée par priorité par référence aux prix auxquels ont été conclues d'autres transactions portant sur les mêmes titres ou sur les titres de sociétés similaires exerçant la même activité, le grief de la deuxième branche est nouveau, et mélangé de fait et de droit ; 

• l'évaluation des parts d'une société doit être aussi proche que possible de celle qu'aurait entraînée le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel. Les deux méthodes de valorisation retenues par l'administration fiscale, soit la valeur mathématique et la valeur de productivité, n'appréhendent pas les mêmes facteurs de valorisation. La seconde a été retenue comme facteur de pondération de la première, dans la mesure où il s'agit d'évaluer une société de gestion pouvant procurer des revenus élevés. Il importe peu qu'elle ne soit pas soumise à l'impôt sur les sociétés, que le passif pris en compte dans le cadre de l'évaluation de la valeur mathématique n'a pas à être retenu pour le calcul de la valeur de productivité et enfin que la différence des résultats obtenus pour chacun des titulaires de parts en raison de la prise en compte de leur taux d'imposition ne dénature pas les principes régissant cette méthode, dès lors qu'elle permet une approche plus précise de la valeur des parts litigieuses et est favorable au contribuable. Dès lors, la cour d'appel a pu déduire que l'utilisation de cette méthode de la valeur de productivité pour évaluer les parts des SCI litigieuses n'est pas critiquable ; 

• enfin, d'un côté, la cession des immeubles de chacune des SCI est en l'état purement hypothétique dès lors que l'objet de ces dernières est la gestion de leur patrimoine immobilier pour en obtenir des revenus, et de l'autre, une opération de cession des parts sociales est plus probable. La cour d'appel en a souverainement déduit qu'il n'y a pas lieu à décote supplémentaire au titre des plus-values latentes sur la cession des immeubles.