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VEFA : vérification du juge sur la conformité de l’avis de la « personne qualifiée » et critères d’achèvement

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VEFA : vérification du juge sur la conformité de l’avis de la « personne qualifiée » et critères d’achèvement

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01/12/2017
Dernière mise à jour : 01/12/2017
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Une SCI a fait construire 4 villas vendues en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) et soumises à la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (L. n° 65-557, 10 juill. 1965). La réception a eu lieu en décembre 2007, et les acquéreurs ont pris possession des immeubles en janvier et février 2008. Les réserves ont été levées en mars 2008.

Assignés en paiement du solde du prix les acquéreurs invoquent l'inachèvement de l'immeuble, des malfaçons et non-façons, et sollicitent du juge la désignation de la « personne qualifiée » mentionnée à l'article R. 261-2 du CCH. Cette personne qualifiée ayant conclu à l'inachèvement des ouvrages, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ont assigné, à leur tour, la SCI en consignation du prix et parachèvement des travaux.

La SCI assigne dans une instance distincte les copropriétaires en paiement du solde du prix et le maître d’œuvre (et son assureur) en responsabilité.

La cour d'appel, se fondant sur l'avis de la « personne qualifiée » et estimant que le juge ne peut se substituer à cette « personne qualifiée » qui a estimé l'immeuble inachevé, rejette la demande de la SCI et fait droit aux demandes des acquéreurs.

La Cour de cassation censure l'arrêt d'appel en ce qu'il déclare irrecevables les demandes de la SCI et annule les condamnations à l'encontre de la SCI, aux motifs qu'en matière de VEFA, la clause prévoyant le recours à l'avis d'une personne qualifiée, à défaut d'accord des parties sur l'achèvement, ne fait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d'achèvement définis par l'article R. 261-1 du CCH. Selon cet article l'immeuble vendu à construire est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement indispensables à son utilisation conformément à sa destination, les défauts de conformité et les malfaçons n'étant pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel et ne rendent pas l'immeuble impropre à son utilisation.