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Vente immobilière : possible compensation du prix avec une dette du vendeur à l’égard de l’acquéreur #MAJ

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Vente immobilière : possible compensation du prix avec une dette du vendeur à l’égard de l’acquéreur #MAJ

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12/06/2018
Dernière mise à jour : 15/06/2018
Stéphane PIÉDELIÈVRE
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L’article 1582 du Code civil pose le principe suivant lequel la vente nécessite une chose et un prix. Cette règle, en apparence simple, suscite parfois certaines difficultés, comme le démontre un arrêt de la Cour de cassation du 7 juin 2018 qui avait à se prononcer sur la réalité de l’existence d’un prix.

Les faits étaient particuliers, dans la mesure où une acquisition immobilière était payée par l’acheteur par compensation avec une somme d’un même montant, formant une partie de la dette reconnue par les vendeurs envers l’acquéreur, en vertu d’une garantie de passif consécutive à une cession d’actions et de parts. Une des sociétés ayant été mise en liquidation judiciaire, les vendeurs ont assigné l’acheteur en nullité de la vente. Ce dernier, de son côté, a, par une demande reconventionnelle, sollicité l’expulsion sous astreinte des vendeurs et l’octroi de dommages-intérêts.

Les juges du second degré ont annulé la vente et ils ont rejeté les demandes de l’acquéreur. Pour justifier leur solution, ils recourent à la théorie de la cause, démontrant l’importance de son rôle. Selon eux, l’acheteur n’étant pas créancier de la garantie de passif, la reconnaissance de dettes des vendeurs à son profit était sans cause (CA Paris, 24 mars 2017, n° 15/12473)

La Cour de cassation les censure aux motifs qu’elle « avait constaté que le prix de vente avait été déterminé dans l’acte et alors que l’existence de ce prix n’était pas affectée par une éventuelle impossibilité de le compenser avec une dette du vendeur à l’égard de l’acquéreur ».

Les juges du fond avaient une vision économique du prix. À partir du moment où la compensation ne pouvait pas jouer, ils en déduisaient que les vendeurs ne recevaient pas un paiement. La conclusion en était naturellement la nullité de l’opération, faute de prix.

La solution adoptée par la Cour de cassation est beaucoup plus juridique. Elle conduit à rechercher si, au moment de la conclusion du contrat de vente, il existait un prix. Sa réponse est positive, ce qui est logique compte tenu de la structure de l’opération voulue par les parties. On se trouvait sans doute dans une hypothèse où un créancier et un débiteur s’accordent pour éteindre la dette de ce dernier par la technique de la vente par compensation d’un bien au premier. Il est certain que dans cette hypothèse le prix est déterminé et qu’il y a bien accord des parties sur la chose et sur le prix. Le fait qu’au final la compensation ne puisse pas jouer est indifférent, tout du moins au stade de la formation du contrat. Il s’agit alors d’une question de réclamation du prix. On se situe alors au stade de l’exécution de la vente.